Jak długo trzeba oszczędzać na wkład własny? Eksperci nie mają dobrych wiadomości. W Warszawie to prawie trzy lata zaciskania pasa

Okazuje się, że w III kw. bieżącego roku sprzedawane przez deweloperów mieszkania miały średnią powierzchnię wynoszącą właśnie 50 m kw. Taki metraż to dla wielu osób „złoty środek”. Lokum dobre na start, ale równocześnie na tyle duże, że spełni swoją funkcję, gdy powiększy się rodzina. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl wyliczyli, jak długo pracuje się na takie M (na całą potrzebną sumę, a także na 10 proc. wkład własny) w 18 miastach wojewódzkich. Wyniki mogą zaskoczyć!

Ceny mieszkań zależą od wielu składowych. Nie bez znaczenia jest aktualna podaż lokali, popularność danego miasta czy lokalny rynek pracy.

– Tak to już jest, że im łatwiej o pracę i przyzwoite zarobki, tym większy jest popyt na mieszkania, a w konsekwencji wyższa jest ich średnia cena – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Jak nietrudno się domyślić, najdroższe mieszkania znajdziemy w Warszawie. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że pod koniec III kwartału 2023 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie stołecznych firm deweloperskich sięgała niemal 16,1 tys. zł. Tak więc za 50-metrowe nowe lokum w stolicy Polski trzeba było zapłacić średnio ponad 803 tys. zł.

Mało kto może pozwolić sobie na zakup 50-metrowego mieszkania za gotówkę. Czy taką kwotę da się w ogóle zaoszczędzić? Z pewnością wymagałoby to nie lada wysiłku i dużej ilości czasu. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl postanowili policzyć, ile przeciętnych pensji brutto w danym mieście będzie odpowiadało wartości modelowego M (50 m kw.). Okazuje się, że w obu stolicach województwa lubuskiego dostępność mieszkań kształtuje się na bardzo dobrym poziomie.

W Zielonej Górze 50-metrowe M stanowi równowartość 52 przeciętnych miesięcznych pensji brutto. W przypadku umowy o pracę, przeciętna pensja netto w tym mieście, czyli wypłacane do ręki wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, wynosi nieco ponad 5,1 tys. zł. Czysto hipotetycznie, żeby kupić wymarzone M w Zielonej Górze, trzeba byłoby odkładać taką kwotę netto przez niecałe 72 miesiące, czyli około 6 lat. To dużo czy mało? Dla porównania - na takie samo lokum w stolicy trzeba by przeznaczyć aż 127 pensji netto, a to oznacza prawie 11 lat oszczędzania. Nie da się ukryć, że łatwiej jest kupić mieszkanie parom, jeśli partnerzy pracują i nie śpieszą się z posiadaniem potomstwa. Z dwóch pensji można odłożyć oczywiście więcej. Zwłaszcza gdy mieszka się pod dachem rodziców. Sam najem mieszkania mógłby pochłonąć nawet ponad jedną trzecią dochodów netto.

– W praktyce nawet mieszkając kątem u rodziców, którzy zapewnią wikt i opierunek, trzeba wydać pieniądze np. na ubrania, jedzenie na mieście, czy rozrywkę. Czas oszczędzania znacznie się więc wydłuża – komentuje Marek Wielgo.

Odkładanie całości pensji jest więc praktycznie niemożliwe. Co więcej, nikt nie da gwarancji, iż w okresie oszczędzania relacja cen mieszkań do zarobków się nie pogorszy. Innymi słowy, chodzi o to, czy ceny mieszkań nie będą rosły szybciej od pensji. Dlatego też dla wielu osób lepszym rozwiązaniem może być kredyt hipoteczny.

Okazuje się, że najszybciej potrzebną kwotę można zebrać w Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim. Wystarczy 19 miesięcy. Dobrze wypada również Opole - 21 miesięcy. Na przeciwnym biegunie znajduje się Warszawa i Olsztyn. W tych miastach oszczędzanie na 10 proc. wkład własny zajmie najwięcej czasu - po 32 miesiące. Oszczędzać muszą jednak dwie osoby i to po 20 proc. dochodów netto. Takie założenie zostało przyjęte dla wszystkich analizowanych miast. Na końcu artykułu znajduje się więcej informacji o założeniach zastosowanych w czasie obliczeń.

- Możliwość zakupu mieszkania bez wkładu własnego (z dodatkową gwarancją BGK) obecnie zapewnia program bezpieczny kredyt 2 proc. Warto jednak pamiętać, że w 2024 r. może być on nieaktywny (ze względu na wyczerpanie przyszłorocznej puli funduszy). Poza tym nie wszyscy spełnią wymogi programu BK 2 procent - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Wyliczenia przygotowane przez ekspertów portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl wskazują, że najszybciej na własne M można zaoszczędzić w mniejszych miastach wojewódzkich. Stosunkowo dobrze pod tym względem wypadają takie miasta jak Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski, Opole czy Bydgoszcz.

- Słabsze wyniki dużych metropolii, takich jak na przykład Warszawa i Kraków nie oznaczają jednak, że w najbliższym czasie deweloperzy inwestujący na ich terenie będą mieli kłopoty z popytem. Warto w tym kontekście wspomnieć, że średnioroczna liczba mieszkań wybudowanych na 1000 mieszkańców Warszawy (10,3) była w latach 2020-2022 podobna jak wynik dla Zielonej Góry (10,8). Znacznie słabiej wypadł Gorzów Wielkopolski (6,3). Zatem dostępność cenowa mieszkań jest ważnym, ale nie jedynym wyznacznikiem popytu - wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Założenia:
Do wyliczenia liczby pensji brutto odpowiadającej wartości 50-metrowego mieszkania wykorzystano następujące dane:

• przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw dla każdego z miast wojewódzkich (na podstawie informacji GUS),
• średnią cenę metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich (dane BIG DATA RynekPierwotny.pl). Dane pochodzą z września 2023 roku.

Z kolei do wyliczeń czasu potrzebnego na zaoszczędzenie 10 proc. wkładu własnego przyjęto następujące założenia:

• gospodarstwo domowe składające się z dwóch osób otrzymujących przeciętne wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, odkłada na koncie oszczędnościowym 20 proc. swoich dochodów netto, które zmieniają się w tempie inflacji (przyjęto przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw jako 72 proc. stawki brutto),
• konto oszczędnościowe zapewnia zysk z odsetek mniejszy od inflacji (średnia roczna różnica: -1,0 punktu procentowego),
• przyszła cena mieszkania będzie taka jak obecnie po odliczeniu inflacji.

Przyjęcie założenia dotyczącego odsetek mniejszych od inflacji jest związane z perspektywą najbliższych 2-3 lat. Tyle bowiem według obliczeń może trwać oszczędzanie przykładowej pary na wkład własny przy pozostałych ustalonych parametrach.